Baubeginn der Holzbausiedlung mit 500 Wohnungen in Bremen

Der BUND und das ifeu – Institut für Energie- und Umweltforschung haben in den lezten 10 Jahren diverse Studien zu Gebäudethemen erstellt, unter anderem „13 Maßnahmen gegen Energieverschwendung im Heizungskeller“.

In dieser Studie geht es nun um das Kernthema der Kostenumlage bei energetischer Modernisierung in vermieteten Gebäuden. Schon im Jahr 2012 wurde durch den BUND, den Deutschen Mieterbund und den Deutschen Naturschutzring die Grundidee des so genannten „Drittelmodells“ vorgestellt. Kosten und Nutzen sollen zwischen Mieter*innen, Vermieter*innen und Staat möglichst ausgewogen aufgeteilt werden. Damit verbunden war und ist die Prämisse, eine warmmietneutrale Umlage zu erreichen. Zudem sollten Streitigkeiten um die Höhe der Umlage und die Aufteilung nach Instandhaltungs- und Modernisierungskosten vermieden bzw. umgangen werden.

Die vorliegende Studie stellt die Grundzüge des Drittelmodells vor, bezieht jedoch weitere Faktoren, die bei der Modernisierungsumlage eine Rolle spielen, wie Mietausfälle, Grundsteuern oder Restwerte in einem eigens entwickelten Rechenmodell ein. Die Berechnungen gehen zudem auf die unterschiedlichen Situationen bei Privatvermieter*innen und Wohnungsbaugesellschaften sowie auf verschiedene Wohnungsmarktsituationen wie wachsende, schrumpfende und konstante Wohnungsmärkte ein.

Basierend auf den Modell-Rechnungen werden folgende Änderungen im Mietrecht vorgeschlagen, um die Ideen des Drittelmodells umzusetzen:

Zielkonforme Fördermaßnahmen

• Erhöhung des Zuschusses für Effizienzhäuser 55 auf 40 %.
• Erhöhung des Zuschusses für Einzelmaßnahmen auf 30 %.
• Abschaffung der Effizienzhausförderung EH 85, 100 und 115.
• Abschaffung der Förderung von fossilen Heizungen.

Abfangen von Härtefällen

• Wenn eine energetische Modernisierung eine unzumutbare Härte für Mieter*innen verursacht, wird ihnen die entstehende Warmmietenerhöhung aus öffentlichen Mitteln bezahlt.

Höhe der Modernisierungsumlage

• Fördermittel müssen nicht mehr von der umzulegenden Investitionssumme abgezogen werden, sondern kommen direkt den Vermieter*innen zu Gute.
• Die Modernisierungsumlage sinkt von 8 % auf bis zu 1,5 %. Da die Bezugsgröße geändert wird, entspricht das ca. 3 % im heutigen System.

Die Änderungen können nur als Paket eingeführt werden. Nur so entfalten sie die gewünschte Wirkung, nämlich die Klimaschutzziele zu erfüllen und die Kosten zwischen den Akteur*innen auszubalancieren.

Die Grundidee des Drittelmodells, eine gerechtere Kostenverteilung für alle Parteien, kann für alle untersuchten Fälle angewendet werden. Das gewünschte Ergebnis, die Auflösung des scheinbaren Widerspruchs zwischen Klimaschutz und sozialer Sicherheit, wird für die verschiedenen Akteur*innen erreicht. Die öffentlichen Haushalte werden zwar mit mehr als einem Drittel an den Modernisierungskosten beteiligt, profitieren aber in höherem Maß von den volkswirtschaftlichen Vorteilen der Energieeffizienz.

Der BUND verbindet damit die Erwartung, dass eine Novelle des Mietrechts das Drittelmodell umsetzt und dies durch alle beteiligten Ak-teur*innen und Verbände Unterstützung finden kann. Es wäre ein konkreter Beitrag, die vielbeschworene soziale Komponente in Klimaschutzmaßnahmen einzubauen und umzusetzen. Somit wird eine höhere Akzeptanz für die dringend notwendige energetische Modernisierung erreicht – der Mietwohnungsbestand leistet damit seinen unverzichtbaren Beitrag zum Klimaschutz. Der Erhalt der Bausubstanz wird hiervon ebenso profitieren wie die Wohnqualität, wenn der Wohnkomfort durch sachgerechte energetische Modernisierung erhöht wird.

Zum Kurzgutachten

Quelle: Aktuelles Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland e.V. (BUND), September 2019

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